本文来源于公众号--地产营销人
今年调研了很多别墅项目，有总价诱人的，有品质顶级的，有稀缺内城墅，有郊外度假屋，有豪华版叠拼，也有经济型合院，一圈看下来发现能给人推荐的产品并不多。
为什么会这样？
真实的问题在于：客户的需求是复合的，必须是多条件兼备。比如：预算1000万左右，距市区不要太远，生活配套相对便利，别墅类型希望纯粹。
你看，按照这种叠加标准去淘选，能找到称心的别墅就所剩无几了。
1000多万，预算并不太高，这种总价不容易靠近市区（当然交通时间缩短是有可能的）；邻近市区的别墅，因为容积率指标，也不可能形制纯粹；而形制纯粹的别墅，属于极度稀缺，总价1000多万也覆盖不住。
所以，我们看到，客户所追求的其实是一种均好性，即不是每个要素都必须100分，而是尽可能不出现60分以下的单项。
总体来看，上述问题可以归结为三类“不可兼得”。
1、别墅区位与配套的不可兼得
一般来说，别墅项目的配套状况都不会太理想，这主要是区位所决定的。
虽然一部分内城墅可能不存在生活配套的问题，但这类型产品已属于顶豪别墅的范畴，总价门槛之小众，绝大部分客群无法企及。
而其他别墅项目基本都分布在五环外，在不同区域板块之中。即使别墅项目本身可以聚合成低密居住氛围，但由于占地大，套数少，每个社区的人口有限，因而支撑生活配套的能力就偏弱。
譬如：中央别墅区已经是公认的成熟板块，即便如此，就生活配套而言依然不能跟城区相提并论。因而就更不要提其他新兴板块的别墅项目了。
其中，有一个相对好的选择是，在新城区的核心生活圈买别墅，往往配套比较丰盛，无论教育、医疗、商业等都有完善保障，无需等待未来兑现。
而且这种新城区的中心地，轨道交通和高速路、快速路的设施建设会优先考虑、及时到位。这在一定程度上，便实现了别墅区位与配套的均衡兼顾。
2、别墅形制与容积率的不可兼得
别墅形制与容积率的平衡考量，让很多客户在选择时，犹豫纠结。
现在整体看供地，容积率逐步提高是大势所趋。首先，在北京已不允许供应容积率低于1.0以下的住宅用地。其次，有限的1.5以下的低密地块供应只会在极个别板块出现，比如：中央别墅区、青龙湖等，其他板块不可能再有机会。
由此导致的问题是，容积率提高后出现的别墅就不太纯粹。市面上大量出现的“小合院”、“三叠拼”等舒适度有所降低的别墅产品，让很多客户感慨：不是想象中别墅的样子。为了概念去购置一个变异的别墅，到底值不值？很多人在心中盘横。
在这种情况下，『地产营销人』一般会建议购房者去看看纯商品别墅。
一是纯商品房别墅，没有限竞房的强行面积约束，相对在设计上就游刃有余，容易实现更好的舒适性；
二是这类地块获取时间较早，容积率有可能更低，因而带来的楼间距、采光度等居住体验会更佳。
即使项目稀少，但只要仔细寻找，形制与容积率的均衡能够兼得。
3、别墅总价与品质的不可兼得
最近，『地产营销人』看一些别墅项目特别有感触，因为限竞房的缘故，或是开发商单一方面降低成本，导致几千万一套的别墅立面都是涂料效果。远看非常廉价，丝毫没有品质感。
最该用石材铺就的别墅，如今纷纷呈现出“普宅”效果，让人痛心和遗憾。特别是联排、合院等相对纯粹的别墅形态，应该做到品质的表里如一——不仅内部空间尺度优越，外部建筑也要有仪式感、尊贵感。
从产品角度，别墅只有与普宅尽可能拉开形态与外观的差距，才会让客户产生改善升级的动力。如果看起来十分接近，那么为什么要折腾换别墅呢？
所以说，总价但凡超过1000万，别墅就应该树立一个品质形象，在空间尺度和功能上达到什么要求，在建筑和园林品质上又实现何种水平？每个购房者心中都有一杆秤。
有人问，“不可兼得”的三角能不能在现有市场中破解？
『地产营销人』一直在留心寻找这类项目，之前调研过的位于顺义核心城区的北京合院，就基本实现了这种均衡，值得向诸位推介。
北京城建·北京合院位于顺义区燕京街与通顺路交汇口东800米（仁和公园南），隶属顺义核心区域，地处顺义新城，坐拥区域近60年的成熟发展配套。
同时，项目距离通州新城核心区——北关桥，仅约19公里。可以说，享有两大新城板块纯熟配套和区域发展利好，区位和配套兼得均好。
项目距离15号线顺义站约3公里。距离机场直线距离8公里，开车15分钟即可到达。从京承高速可直达东北五环四环、走通顺路可直接到达通州。而到达东部东直门商圈、三元桥商圈、CBD商圈亦可实现快速切换。
轨道交通方面，还在持续完善中。规划中的S3号线（通勤小火车）南起北京南站，途径北京东站，顺义城区，马坡，牛栏山，到达密云，这条线路将在2019年正式施工，并与2023年全线通车。T1线南起T3航站楼，北到牛栏山组团，全长26公里，有望在近期开工建设。届时将为居者出行带来更多便利。
仁和公园、顺义公园、新城滨河森林公园三大公园环伺项目周边，空气清新、负氧离子充沛，自然宜居，墅居环境优美。
从北京城建·北京合院开车10分钟即可到达顺义核心商业区，包括新世界百货、华联商场、隆华购物中心等多个大型商场。可满足购物、餐饮、娱乐等一站式消费需求。
此外，项目自身配建约1.3万平米临街商铺，可以保证居者基本日常生活所需。
仁和中心幼儿园、建南幼儿园，东风小学、石园小学和牛栏山小学，顺义九中、牛栏山一中、以及项目南侧的顺义一中遍布项目周边。多所高端国际学校林立，譬如鼎石、ISB、海嘉、顺义国际学校等，都在半小时车程之内，教育资源十分发达。
作为“中国企业500强”之一，“世界225家最大国际承包商”之一的国匠级品牌北京城建集团，择此天赋之地重金打造的北京合院项目，是低密系列产品中的又一高端力作。
该项目为纯商品产品，别墅容积率仅0.88。在限竞房占据市场主流的当下，北京城建·北京合院的产品形制纯粹，实属罕见。
同时，建面约288-370㎡舒适型合院别墅，拓展丰富，千万总价，性价比突出，是难得满足消费者多维需求叠加的产品。
北京城建·北京合院在设计上，社区入口遵照了九开间至尊归家礼仪，选用中国古建筑最高级别——帝王专用的“九开间”形式，并结合五福，呈现“九五之尊”。而景观更是打造了“梨园四巷，三街五院”的七重景，松、竹、泉、石一步一景。
轴线对称的庭院格局，秩序井然，延续国人的稳定气局。“二轴三街四巷五院”递进式的内院空间，既彰显出世家望族的礼仪文化，又高度契合了时代精英的社交需求。
北京城建·北京合院所有别墅均为独门独院，有天有地，每个户型拥有两个庭院，面积各不相同，与多层次阳台、露台一起，营造出立体花园墅居情境。
合院A户型是项目的主力户型，整体分为地上三层，地下两层，4室2厅3卫，总建面约288㎡，拓展两层地下空间。
9米面宽的立体空间，尺度阔绰。入户玄关、约4米南向客厅与3.5米进深的餐厅，进行了有效分离，实现真正意义上的“双厅”布局。
多功能书房，可实现书房-儿童房-次卧不同功能循环切换，灵活度极高。三层全套房设计，主卧室4.1米大面宽，连接2.6米超大衣帽间，并配有2.3米大面宽的专属卫浴室，南北连接景观露台，可远眺美景。是北京目前同类产品中舒适度最高的合院之作。
此外，项目还有少量建面约95㎡的高层三居在售，希望居于墅区的购房者也可多加关注。
需求看似简单，但选择太难。别墅项目很多，但正真能全维兼得、获得均好的产品，却不易寻见。如果遇到，切勿错过！
